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Frequently Asked Questions - L'expulsion

FAQs - L'expulsion

L’expulsion est une mesure d’exécution forcée, visa nt à rendre un local d’habitation libre de toute occupation.
Elle ne peut être réalisée qu’après l’obtention d’un titre exécutoire, valablement signifié, portant expulsion, soit :

  • du locataire
  • du locataire et des personnes qu’il a introduites dans le logement
  • de l’occupant sans droit ni titre

Pour chacune des parties, c’est l’opposition entre deux principes fondamentaux.
D’une part, le droit de propriété et d’autre part le droit au logement.
Le droit au logement est reconnu comme droit social depuis 1946. Au niveau international, la déclaration universelle des droits de l ‘homme de 1948 reconnaît dans son article 25-1 que le droit au logement fait partie des droits sociaux :
« Toute personne à droit à un niveau de vie satisfaisant pour assurer sa santé, son bien être et ceux de sa famille, notamment pour l’alimentation, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires »

EN COURS DE BAIL OU EN FIN DE BAIL :
Si le contrat contient une « clause résolutoire » prévoyant sa Résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des Charges aux termes
convenus, pour non-versement du Dépôt de Garantie ; ou pour défaut d’assurance. Cette clause permet d’obtenir L’expulsion automatiquement faute de paiement dans le délai d’un mois (en cas de défaut d’assurance)
Ou deux mois (en cas de non-paiement du loyer, des charges ou Du non-versement du dépôt de garantie) après mise en demeure au locataire.

A signaler :
Afin d’éviter son expulsion, le locataire a la poss ibilité de saisir-le :

1.« Fonds de solidarité pour le logement » ; celui-ci peut lui accorder
aide financière qui lui permettra de régler les loyers ou charges
2.Impayés (s’adresser à la préfecture.)

Une brochure expliquant la procédure d’expulsion est désormais délivrée :

Par l’huissier dès le début de la procédure. Elle indique la marche à suivre et permet de contacter les organismes (DDE, ADIL...) pouvant aider les familles.

A défaut de clause résolutoire ou pour d’autres raisons que le non-paiement des loyers et des charges (usage abusif des locaux, détériorations.... Le propriétaire doit alors s’adresser au juge du Tribunal d’instance qui décide de prononcer ou non la résiliation du Bail.

En fin de bail non renouvelé :
si le locataire ne veut pas libérer le logement

  • Dans tous les cas, le propriétaire doit obtenir du tribu nal une ordonnance d’expulsion pour valider son congé.
  • Une lettre recommandée ou la visite d’un huissier ne s
    uffisent pas.
  • On reçoit une assignation faite par un huissier qui prévient de la date de l’audience. Il faut toujours s’y rendre ou s’y faire représenter (par un avocat).
  • En cas de difficultés, on peut obtenir des délais de paiement, Ce qui peut éviter l’expulsion.

Faire appel (éventuellement en demandant l’aide juridictionnelle).

Délai :

  • Après une ordonnance de référé : 15 jours.
  • Après un jugement du Tribunal d’Instance : 1 mois.

NB :
L’expulsion n’aura lieu qu’après le jugement définitif sauf en cas de jugement « exécutoire » (sans délai).

Les expulsions sont suspendues automatiquement du 15 juillet au 30 octobre sauf dans deux cas :
1.Expulsion après un « arrêté de péril » (Immeuble en mauvais état).
2.Relogement correct proposé au locataire
3. Sur demande faite au juge des référés :
Si l’on prouve sa bonne foi (efforts effectués pour remplir ses obligations, situation difficile).
-Si l’on n’arrive pas à se reloger.

Durée :
-Minimum : 3 mois.
-Maximum : 1 an en cas de reprise par le propriétaire.
-3 ans dans les autres cas.

A noter :
Le locataire qui a obtenu de délai après le jugement d’expulsion
N’a plus de loyer à payer (il n’y a plus de bail).
Mais il doit régler des « indemnités d’occupation » normalement fixées par le tribunal.
Le locataire qui refuse de quitter les lieux peut être condamné à payer une astreinte qui sera versée tant qu’il ne partira.

Un procès-verbal des opérations d’expulsion est établi par huissier. Il contient notamment l’inventaire des biens mobiliers.
Si les biens sont laissés sur place, le débiteur peut les retirer dans le délai d’un mois.
A défaut ils peuvent être vendus aux enchères.

Bon à savoir :
Ces règles ne s’appliquent pas (ou s’appliquent différemment) pour les locataires bénéficiant du droit au maintien dans les lieux.

Avant toute chose, il faut constituer un dossier comprenant l’ensemble des pièces dont on dispose :
contrat de bail, courriers échangés, quittances de loyer, etc...

  • Il faut ensuite mettre en demeure son adversaire de s’exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception. Le juge exige le plus souvent qu’une des parties ait mis l’autre en demeure avant de tenter toute autre action contre elle.
  • Si cette mise en demeure reste infructueuse, on peut s’adresser au conciliateur, entamer une procédure de conciliation devant le tribunal d’instance ou saisir la commission départementale de conciliation si le litige porte sur le montant du loyer.

La loi relative à la lutte contre les expulsions comporte ainsi un certain nombre de mesures destinées à aider les personnes en difficultés. La protection du logement tient une bonne place dans ce dispositif. Le défaut prolongé de paiement du loyer, accompagné parfois d’une dégradation des locaux aboutit à l’expulsion.
Ces nouvelles règles devraient permettre d’arriver moins souvent à une telle extrémité.

Le dispositif de prévention s’articule autour de deux grands axes :

  1. La réforme de la procédure aux fins de constat de résiliation du bail
  2. Le renforcement du rôle du juge.

La nouvelle procédure de prévention des expulsions locatives pour impayés de loyer constitue un des volets essentiels de la loi contre les exclusions.
Il s’agit de favoriser la prévention pour éviter l’expulsion.
La loi SRU qui confirme le droit à un logement décent vient compléter certaines de ces mesures